Die Finanzwelt steht momentan unter keinem guten Stern. Die Immobilienkrise in den USA und die damit in Zusammenhang stehenden Probleme deutscher Banken erschüttern das Vertrauen in die Geldinstitute. Auch der durch Banken getätigte Weiterverkauf von Krediten an sogenannte Hegdefonds aus den USA wird in der Öffentlichkeit immer häufiger angeprangert. Unter diesen Aspekten ist der Optionskauf einer Immobilie eine besonders attraktive und sichere Lösung.

Die aktuelle Situation zeigt, wie anfällig Banken mit Finanzierungen im Immobiliengeschäft sind. Sie selbst kennen aber kein Erbarmen. Wer Tilgungsraten und Kreditzinsen für die Finanzierung seiner Immobilie nicht mehr bezahlen kann, muss den Traum von den eigenen vier Wänden schnell aufgeben. Da die Kreditinstitute nach streng betriebswirtschaftlichen Kriterien handeln müssen, sind häufig Zwangsversteigerungen die Folge. Dies ist in Deutschland öfter der Fall als viele von uns annehmen. Jedes Jahr werden in Deutschland etwa 90.000 Objekte im Wege der Zwangsvollstreckung und somit meist weit unter dem eigentlichen Marktwert versteigert.

Heuschrecken

Noch dramatischer können die Folgen werden, wenn die sogenannten „Heuschrecken“ aus Übersee tätig werden. Die Banken bekommen von den Hedgefonds „schnelles Geld“ für den Verkauf von Krediten. Dadurch entstehen auch dem Staat Verluste durch entgangene Steuereinnahmen und die verkauften Kreditnehmer sind wirtschaftlich am Ende. Für die Hedgefonds lohnt sich das Geschäft allemal. Die durchschnittlichen Profitraten liegen bei 22 Prozent. Immobilien stehen zur Zwangsversteigerung, obwohl die Raten an die kreditgebende Bank immer pünktlich beglichen wurden. Solche Nachrichten schrecken auf, erst recht wenn sie im Fernsehen kommen. Im Zeitalter der Globalisierung werden Kredite gehandelt wie jedes andere Wirtschaftsgut. Nach einer Studie des Hamburger Instituts für Finanzdienstleistungen haben deutsche Banken und Sparkassen seit 2003 bereits Kreditforderungen in Höhe von 15 Milliarden Euro verkauft, überwiegend an amerikanische Beteiligungsgesellschaften. Darunter befinden sich auch korrekt bediente Kredite von mehreren Tausend Eigenheimbesitzern. Die neuen Eigentümer wollen die gekaufte Forderung, die sie mit einem deutlichen Abschlag erworben haben, schnell verwerten und sind nicht daran interessiert, dass der Kunde noch Jahrzehnte abbezahlt. Der Trumpf in der Hand der Kreditaufkäufer ist die Grundschuld. Damit unterwirft sich der Kunde der sofortigen Zwangsvollstreckung, nicht seiner Immobilie, sondern seines gesamten Vermögens. Eine Formulierung, die vielen schon beim Kreditabschluss Bauchschmerzen bereitet. Doch die Banken beruhigen: Solange Sie pünktlich zahlen, ist das nur eine Formalie. Im Falle eines Kreditverkaufs wird die Grundschuld zu einem gefährlichen Instrumentarium. Sie beläuft sich auf den Kredit, der aufgenommen wurde, also zum Beispiel einen Betrag von 200.000 Euro. Anders als eine Hypothek, die direkt an die Forderung gekoppelt ist, bleibt die Grundschuld während der gesamten Kreditlaufzeit unverändert, obwohl Monat für Monat getilgt wird. Wer sie besitzt, kann den Betrag plus 18 Prozent Zinsen für die letzten drei Jahre zurückfordern – oder die Zwangsvollstreckung einleiten.

„Um den Kunden vor einer solchen Willkür zu schützen, gibt es eine Zweckerklärung“, sagt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg. „Diese Vereinbarung verhindert, dass die Bank einseitig kündigen kann, wenn der Kredit bedient wird.“ Umstritten ist, welchen Schutz diese Zweckerklärung bietet, wenn der Kredit verkauft wird. „Die Zweckerklärung kann nicht abgetreten werden, denn das erfordert die Zustimmung des Kunden“, sagt Schmid- Burgk. Doch die Kunden erfahren zunächst häufig gar nicht, dass ihr Kredit verkauft werden soll. „Die Zweckerklärung gilt weiter“, argumentiert jedoch der auf Bankenrecht spezialisierte Münchner Anwalt Jochen Weck. Unter diesem Aspekt ist die von der Firma Genotrade, mit Sitz in Schwäbisch Hall, entwickelte neue Produktinnovation GenoKonzept das richtige Produkt zur richtigen Zeit.

Der Optionskaufvertrag

Das von der in Leinfelden- Echterdingen ansässigen Genotec eG Wohnbaugenossenschaft vertriebene innovative Finanzprodukt basiert auf einem Optionskaufvertrag, bei dem sich der Optionskäufer sein Immobilienobjekt quasi 25 Jahre erspart, ohne sich wie bei einer Baufinanzierung verschulden zu müssen. In diesen 25 Jahren wohnt der Optionskäufer schon in den eigenen vier Wänden und zahlt dafür einen dauerhaft niedrigen Mietzins in Höhe von 4,5% p.a. Zusätzlich bildet der Optionskäufer mit einem zweckgebundenen Ansparbeitrag von mindestens 1,1% p.a. das Kapital, um das Immobilienobjekt zum heutigen Preis in 25 Jahren zu erwerben. Genotrade-Geschäftsführer Jens Meier erklärt: „Bei der Frage, welche Vorteile das Optionskaufprodukt GenoKonzept im Vergleich zur konventionellen Baufinanzierung aufweist, geht es eigentlich nur um folgende Entscheidung: Möchte ich mit einer Schuldenlast in eine ungewisse Zukunft gehen, oder schuldenfrei und dabei immer flexibel ins Eigenheim ziehen. Immer mehr Menschen erhalten nach ihrem ersten Zinsauslauf keine Darlehensverlängerung oder unzumutbare Zinszuschläge. Auch während der Laufzeit können sogenannte Ersatzsicherheiten gefordert werden. Das GenoKonzept schützt die Menschen vor solch einer Vorgehensweise. Durch den historisch günstigen Mietzins von 4,5% auf 25 Jahre fest spart der Kunde jeden Monat bares Geld. Mit diesem Geld kann man locker ein neues Auto kaufen – oder aber pro Jahr bis zu 4.500 Euro für die Urlaubskasse sparen. Wer das alles nicht braucht, ist aber bestimmt deutlich früher echter Eigentümer der Immobilie als mit einer Baufinanzierung. Schöner und entspannter lassen sich die eigenen vier Wände nicht realisieren.“

Ende vergangenen Jahres entwickelte Genotrade eine weitere Produktinnovation – den GenoHausFonds I. Der Fonds bildet die Brücke für verschuldete Wohnbauer zum schuldenfreien Eigenheim und darüber hinaus für renditeorientierte Investoren mit einem mittelfristigen Anlagehorizont eine attraktive Geldanlage. Investoren können einen Gesellschaftsanteil des GenoHaus- Fonds I zu mindestens 2500 Euro oder einem Betrag, der durch 250 teilbar ist, zeichnen und ganz nebenbei Gutes tun, indem sie Menschen aus einer schwierigen Situation helfen. „Der Fonds hat ein Gesamtvolumen von 15 Millionen Euro und eine voraussichtliche Laufzeit von 8 1⁄2 Jahren. Die Grundverzinsung liegt bei 8% bis zur Schließung des Fonds, die Mindestzielrendite bei 10%. Der GenoHaus- Fonds I erwirbt Immobilien von Kreditinstituten, Forderungsaufkäufern und Zwangsversteigerungen oder direkt von notleidenden Finanzierungskunden aus einer gekündigten beziehungsweise fällig gestellten Darlehenssituation“, präzisiert Jens Meier. Die Objekte werden ausschließlich von „Eigentümern“ erworben, die aufgrund finanzieller oder privater Situationen „angeschlagen“ sind und Gefahr laufen, ihre Immobilie zu verlieren. „Das Ziel des GenoHaus- Fonds I ist es, diese gekauften Immobilien an den ehemaligen Eigentümer zu vermieten bzw. bei fremdvermieteten Objekten alte Mietverträge fortzuführen und die Immobilie den ehemaligen Eigentümern mit GenoKonzept per Optionskauf ‚zurückzuverkaufen’“, unterstreicht der Genotrade-Geschäftsführer den sozialen Aspekt des Fonds.

Datum: 18.08.2009 | Von: Genotec eG | Kategorie: Archiv | Artikel Abrufe: 1151

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